Modulbau 2026-06-16T10:07:26.335Z Lösungsanbieter für Module

Herr Stobbe, Sie kommen aus einer starken institutionellen und transaktionsorientierten Historie und Herr König bringt Strategie- und Prozess-Expertise ein. Wie sieht die interne Rollenverteilung aus, um ein so komplexes Thema wie serielles Bauen im Markt zu etablieren?

Jörn Stobbe: So komplex ist das Thema serielles Bauen gar nicht. Wir nehmen ja im ersten Schritt diverse Teilnehmer und Komplexität aus dem Bauprozess, um die Baukosten wirklich drastisch zu senken. Und bei unserer Rollenverteilung gilt wirklich „1 und 1 ergibt 3“, weil wir uns perfekt ergänzen. Bei der DVS und Union Investment war ich für das Fondsgeschäft, Transaktionen und Asset Management zuständig. Dies prägt meinen Blick auf Moduleben stark: Ich achte darauf, dass unsere Produkte und Prozesse den Logiken professioneller Anleger entsprechen. Dazu zählen belastbare Preissicherheit, klare Risikozuordnung und die Anschlussfähigkeit an institutionelle Entscheidungsprozesse. Kurz gesagt: Ich übersetze industrielle Innovation in investierbare Strukturen. Mein Gründungspartner Jörn König ergänzt diese Perspektive um Strategie, Prozess- und Produktkompetenz. Moduleben schafft bezahlbare Lebensräume, versteht sich aber nicht als Bauunternehmen, sondern als Brückenbauer zwischen Grundstückseigentümer, Hersteller und Investor durch Schaffung serieller, modularer und systemischer Wohnimmobilienprodukte - oder anders gesagt: Neubauten, die so gut und günstig gebaut sind, dass die Mieter die Miete bezahlen und Grundstückseigentümer und die Investoren eine vernünftige Rendite erzielen können.

Was unterscheidet ihr Unternehmen strukturell von anderen Anbietern im Bereich des modularen Bauens? War es eine bewusste Entscheidung, sich als „Lösungsanbieter“ statt als reines Bauunternehmen zu positionieren?

Jörn Stobbe: Wir haben sehr früh erkannt, dass der eigentliche Engpass im Markt nicht die Produktionskapazität ist. Hersteller können heute hohe Stückzahlen in hoher Qualität produzieren – das eigentliche Problem liegt im fehlenden Matching von Grundstück, Produkt und Kapital. Moduleben setzt genau an dieser Schnittstelle an. Wir entwickeln oder bauen keine Immobilien im klassischen Sinne, sondern initiieren Projekte über einen strukturierten Entwicklungsprozess. Konkret bedeutet das: Der Investor erhält ein baureifes Grundstück und ein vergabereifes Totalunternehmer-Angebot, das bereits technisch, wirtschaftlich und prozessual validiert ist. Damit verlagern wir die Komplexität aus der Bauphase in eine vorgelagerte, kontrollierbare Entwicklungsphase. Diese bewusste Positionierung als Lösungsanbieter unterscheidet uns fundamental von klassischen Modulbauern oder Generalunternehmern und ermöglicht es, Projekte deutlich risikoärmer und schneller zur Umsetzung zu bringen.

Als GGF tragen Sie die Verantwortung in einem volatilen Marktumfeld. Wie sichern Sie die Lieferketten und die Preissicherheit ab, die Sie Ihren Kunden versprechen?

Jörn Stobbe: Moduleben hat über 40 Modul und Systemhersteller detailliert analysiert. Diese Analysen münden in ein eigenes Scoring Modell, das Kriterien wie Systemreife, Lieferzuverlässigkeit, Skalierbarkeit, Preisstruktur und Projekterfahrung berücksichtigt. Dadurch wissen wir sehr genau, welcher Hersteller für welchen Anwendungsfall geeignet ist. Preissicherheit entsteht bei uns nicht durch starre Rahmenverträge, sondern durch Passgenauigkeit. Wir bringen nur solche Systeme in die engere Wahl, die technisch und wirtschaftlich zum jeweiligen Projekt passen und binden dann die Hersteller sehr frühzeitig in die Angebotsphase ein. So verhindern wir Nachträge, Schnittstellenrisiken und Kosten Eskalationen – ein entscheidender Vorteil in einem volatilen Marktumfeld.

Viele Bestandshalter fürchten den Wertverlust durch „Industriebau“. Wie überzeugen Sie institutionelle Investoren davon, dass die Drittverwendungsfähigkeit und Langlebigkeit Ihrer Module dem konventionellen Bau in nichts nachstehen?

Jörn Stobbe: Durch Fakten und „Anfassen“. Es entstehen Häuser, die nachhaltig, mieterfreundlich und wertbeständig gebaut sind, und auch noch gut aussehen! Unsere Produkte basieren auf standardisierten Bauelementen mit hoher Wiederholgenauigkeit und industrieller Fertigungsqualität. Module zum Beispiel verlassen das Werk vollständig ausgestattet – inklusive Haustechnik, Sanitär und Innenausbau. Das führt zu einer Qualitätskonstanz, die auf konventionellen Baustellen nur schwer zu erreichen ist. Der häufig zitierte Mythos vom „Industriebau als minderwertiger Bauweise“ hält einer sachlichen Betrachtung nicht stand. Systeme mit hoher Wiederholpräzision altern in der Regel besser, weil sie auf geprüften Details und reproduzierbaren Prozessen basieren. Zudem ermöglichen modulare Systeme im Bedarfsfall den selektiven Austausch, die Erweiterung oder Umnutzung einzelner Elemente. Das stärkt die Drittverwendungsfähigkeit und damit die langfristige Wertstabilität.

Skalierung ist das Zauberwort im Modulbau. Wie verändert sich die Wirtschaftlichkeit von „Moduleben“ im Vergleich zum klassischen GU-Bau bei unterschiedlichen Projektgrößen?

Jörn Stobbe: Die wirtschaftliche Stärke des Modulbaus ergibt sich weniger aus der absoluten Projektgröße als aus der Konsequenz der Prozessorganisation. Kostendegression entsteht vor allem dort, wo Planung, Technik, Vergabe und Produktion systemisch auf Wiederholung ausgelegt sind. Genau hier setzt das Geschäftsmodell von Moduleben an. Die relevante Untergrenze wird dabei nicht primär baulich definiert, sondern investiv: Institutionelle Investoren bewegen sich typischerweise erst ab einem bestimmten Mindestinvestitionsvolumen – und dieses korrespondiert in der Regel mit Projektgrößen von etwa 40 bis 60 Wohneinheiten. Ab diesem Punkt lohnt sich die systematische Anwendung modularer Prozesse, weil sich Typisierungen, standardisierte Planungstiefen und validierte Herstellersysteme amortisieren.

Die eigentliche Kostendegression entfaltet sich jedoch nicht durch „mehr Module“, sondern durch weniger Reibung. Standardisierte Entscheidungsprozesse, reduzierte Schnittstellen, frühzeitige Herstellereinbindung und eine klar strukturierte Vergabelogik senken Planungs‑, Koordinations‑ und Risikokosten signifikant. Diese Effekte wirken unabhängig davon, ob ein Projekt 50 oder 150 Einheiten umfasst – sie werden mit zunehmender Wiederholung lediglich verstärkt. Ab größeren Volumina, typischerweise jenseits der 100 Wohneinheiten, kommen zusätzliche industrielle Skaleneffekte hinzu: verkürzte Durchlaufzeiten, bessere Auslastung der Produktionskapazitäten, stabilere Preisprofile und ein weiterer Rückgang projektspezifischer Risiken. ModuLeben ist darauf ausgelegt, diese prozessgetriebene Kostendegression systematisch zu erschließen und exakt auf die Investitionslogik institutioneller Anleger auszurichten – nicht über Größe um der Größe willen, sondern über Wiederholbarkeit, Standardisierung und Planbarkeit.

Welche Phasen der Wertschöpfungskette deckt das Unternehmen intern ab? Welche wirtschaftlichen Potenziale ergeben sich aus diesem Integrationsgrad für Ihre Partner?

Jörn Stobbe: Wir kontrollieren nicht die Produktion selbst, sondern die entscheidenden Wertschöpfungsstufen davor und danach. Unser Einfluss liegt in der Planungssystematik, der Auswahl geeigneter Hersteller, der KPI-Validierung und der technischen Standardisierung. Dadurch reduzieren wir die Anzahl der Margenempfänger und minimieren Reibungsverluste an Schnittstellen. Indem wir Grundstück, Produkt und Investor in einem durchgängigen Prozess zusammenführen, entstehen erhebliche Effizienzgewinne. Diese Effekte schlagen sich direkt in besseren Renditekennzahlen für unsere Partner nieder – ohne dass zusätzliche operative Risiken übernommen werden müssen.

immobilienmanager thematisiert oft die Trägheit der Ämter. Wie „typisiert“ ist Ihr System bereits, um Baugenehmigungsverfahren konsequent zu beschleunigen?

Jörn Stobbe: Typisierung ist kein Selbstzweck, sondern ein Instrument zur Entlastung genehmigender Behörden. Unsere Systeme basieren auf serienzugelassenen Elementen wie Wandsystemen, Treppenhäusern oder Technikmodulen. Je höher der Typisierungsgrad, desto geringer der individuelle Prüfaufwand. Wir arbeiten konsequent an einer Systemarchitektur, die Genehmigungsverfahren auf wiederholbarer Basis ermöglicht. Ziel ist es, ein strukturelles Bottleneck des deutschen Wohnungsbaus zu adressieren und Genehmigungszeiten signifikant zu verkürzen – ohne Abstriche bei Qualität oder Sicherheit. Darüber hinaus funktioniert unser Initiatoren-Modell nur dann, wenn das gültige Planungsrecht, sprich der Bebauungsplan 1:1 umgesetzt wird. Eine zeitaufwendige Verhandlung möglicher Befreiungen entfällt, da mögliche Befreiungen keinen sicheren Business Case zulassen und der wiederum ist für institutionelle Investoren elementar, um treuhänderisch agieren zu können.

Inwieweit ist das Prinzip der Kreislaufwirtschaft in Ihr Konstruktionsdesign integriert? Welche Konzepte verfolgen Sie für die Module nach Ablauf ihrer geplanten Nutzungsdauer?

Jörn Stobbe: Nachhaltigkeit ist bei Moduleben kein nachgelagertes Label, sondern integraler Bestandteil der Konstruktion. Standardisierte Elemente und Module lassen sich selektiv ersetzen, weiterverwenden oder in andere Gebäudetypologien integrieren. Die industrielle Vorfertigung reduziert Bauabfälle, optimiert den Materialeinsatz und ermöglicht recyclingfähige Konstruktionen. Am Ende des Lebenszyklus steht nicht der Abriss, sondern eine neue Form der Wertschöpfung. Genau darin sehen wir den Kern eines zirkulären Geschäftsmodells. Das können nicht alle Hersteller, aber viele!

Wir erleben eine Bau-Rezession. Warum ist gerade jetzt der richtige Zeitpunkt für das Business-Modell von Moduleben, während konventionelle Projekte reihenweise gestoppt werden?

Jörn Stobbe: Der aktuelle Markt ist geprägt von hohen Zinsen, gestoppten Projekten und erheblichem Kostendruck. Gerade in diesem Umfeld werden die Schwächen konventioneller Bauweisen sichtbar: hohe Komplexität, lange Bauzeiten und schwer kalkulierbare Risiken. Wiederum erhöht eine Auslagerung der Risiken an Bauträger und Entwickler die Kosten signifikant. Wir sprechen hier von Risikotransferkosten in Höhe von 20 bis 30 Prozent der Baukosten, die im Ergebnis eine renditefähige Investition unmöglich machen. Serielles, modulares und systemisches Bauen verlagert Risiken in planbare industrielle Prozesse. Institutionelle Investoren suchen derzeit gezielt nach Modellen, die kalkulierbar, skalierbar und renditestabil sind. Genau hier setzt Moduleben an – und deshalb ist jetzt der richtige Zeitpunkt für unser Geschäftsmodell.

Wo stehen Sie in fünf Jahren? Planen Sie die Expansion in andere europäische Märkte, oder liegt der Fokus rein auf den deutschen DACH-Raum?

Jörn Stobbe: Unser Fokus liegt klar auf der tiefen Durchdringung des DACH-Raums und vorrangig Deutschland. Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum ist enorm, und die in Deutschland besonders ausgeprägten regulatorischen Rahmenbedingungen begünstigen systemische Lösungen zunehmend. Wir sind überzeugt: Wenn heute noch jedes Projekt ein Unikat ist, werden in fünf Jahren viele Projekte einer modularen Produktlogik folgen. Unser Anspruch ist es, als führender Initiator dieser Entwicklung wahrgenommen zu werden.