Kaum ein Sanierungsansatz findet derzeit so breite Zustimmung wie die Serielle Sanierung. Vorgefertigte Fassadenelemente, kürzere Bauzeiten, geringere Belastungen für die Bewohner und eine hohe Ausführungsqualität sprechen für das Konzept. Angesichts eines alternden Gebäudebestands, ambitionierter Klimaziele und eines zunehmenden Fachkräftemangels kann der industrielle Ansatz einen wichtigen Beitrag zur Wärmewende leisten.
Seit der Einführung des Bonus für Serielle Sanierungen in der Bundesförderung für effiziente Gebäude im Januar 2023 hat der Markt deutlich an Dynamik gewonnen. Nach Auswertungen der Deutschen Energie-Agentur lag der Anteil Serieller Sanierungen an den bewilligten Sanierungen auf Effizienzhausniveau 40 oder 55 zuvor bei weniger als zwei Prozent. Für die seit Einführung des Bonus ausgewerteten Förderfälle stieg er auf durchschnittlich 23 Prozent. Das entspricht 2.143 bewilligten Anträgen für rund 11.600 Wohneinheiten.
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Die Zahlen zeigen, dass sich die Serielle Sanierung aus der Pilotphase herausbewegt. Von einem flächendeckenden Marktstandard ist sie allerdings noch entfernt. Ein Grund liegt in der Wirtschaftlichkeit, die sich je nach Gebäudetyp, Losgröße, technischer Lösung und Förderkulisse deutlich unterscheidet. Auch wenn die Systemkosten sinken, ist eine Serielle Lösung im unmittelbaren Investitionskostenvergleich nicht in jedem Projekt günstiger als eine konventionelle energetische Sanierung.
Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht mehr, ob Serielle Sanierung technisch funktioniert. Entscheidend ist, für welche Bestände und unter welchen organisatorischen, technischen und finanziellen Bedingungen sie wirtschaftlich eingesetzt werden kann.
Die Baukosten erzählen nur einen Teil der Geschichte
Die öffentliche Diskussion konzentriert sich häufig auf den direkten Kostenvergleich zwischen Serieller und konventioneller Sanierung. Dieser Vergleich greift jedoch zu kurz. Für eine belastbare Bewertung müssen bei beiden Varianten sämtliche projektbezogenen Kosten und Erlöse berücksichtigt werden. Dazu gehören neben den eigentlichen Bauleistungen unter anderem Gerüststandzeiten, Mietminderungen, Finanzierungskosten, Projektlaufzeiten, der Zeitpunkt möglicher Mieterhöhungen, der Koordinationsaufwand zwischen den Gewerken sowie Bau- und Schnittstellenrisiken.
Die Serielle Sanierung kann hier Vorteile bieten, wenn die Arbeiten am Gebäude schneller abgeschlossen werden und sich Abläufe besser planen lassen. Diese Vorteile entstehen jedoch nicht automatisch. Sie hängen davon ab, wie gut Planung, Fertigung, Logistik und Montage aufeinander abgestimmt sind.
Für institutionelle Investoren und Bestandshalter ist daher der wirtschaftliche Gesamterfolg des Projekts über die geplante Haltedauer entscheidend. Erst diese Gesamtbetrachtung ermöglicht eine belastbare Investitionsentscheidung.
Wirtschaftlichkeit beginnt bereits in der Planung
Ein wesentlicher Unterschied zwischen konventioneller und Serieller Sanierung liegt im Planungsprozess. Während klassische Bauvorhaben einen großen Teil ihrer Wertschöpfung auf der Baustelle erzeugen, verlagert die Serielle Sanierung wesentliche Arbeitsschritte in die Planungs- und Produktionsphase.
Gebäude müssen präzise vermessen und die Bestandsdaten in digitale Planungs- und Fertigungsmodelle überführt werden. Erst auf dieser Grundlage lassen sich passgenaue Fassadenelemente industriell vorfertigen. Der anfänglich höhere Planungsaufwand kann sich rechnen, wenn die Daten anschließend ohne Medienbrüche für Konstruktion, Produktion und Montage genutzt werden.
In geeigneten Projekten können parametrisch aufgebaute Planungssysteme den Übergang von der architektonischen Planung zur Produktionsplanung erheblich beschleunigen. Besonders groß ist dieser Effekt, wenn einmal entwickelte Lösungen auf weitere Gebäude mit ähnlichen Abmessungen und Bauteilstrukturen übertragen werden können.
Skalierung entscheidet über die Wirtschaftlichkeit
Die industrielle Fertigung entfaltet ihren wirtschaftlichen Vorteil vor allem durch Wiederholung und Standardisierung. Wird nur ein einzelnes Gebäude modernisiert, lassen sich industrielle Prozesse häufig nur eingeschränkt nutzen. Anders verhält es sich bei größeren Wohnungsbeständen mit vergleichbaren Gebäudetypologien. Hier können Planungsprozesse standardisiert, Konstruktionsprinzipien wiederverwendet und Einkauf, Produktion sowie Montage effizienter organisiert werden. Nicht jedes Fassadenelement wird dabei identisch mehrfach eingesetzt. Der Skaleneffekt entsteht vielmehr durch wiederholbare Details, standardisierte Schnittstellen, gebündelte Beschaffung und eingespielte Produktions- und Montageabläufe.
Die Serielle Sanierung entfaltet ihre wirtschaftliche Stärke vor allem dort, wo sie nicht als isoliertes Einzelprojekt, sondern als strategisches Modernisierungsinstrument für größere Bestände verstanden wird. Für Bestandshalter wird damit die Portfoliobetrachtung ebenso wichtig wie die Bewertung des einzelnen Gebäudes.
Material, Gewicht und Fachkräfte bleiben entscheidende Kostentreiber
Viele Serielle Sanierungslösungen arbeiten mit vorgefertigten Fassadenelementen, die je nach Anbieter und Projekt aus Holz, Holzwerkstoffen, mineralischen Materialien oder hybriden Konstruktionen bestehen können. Materialwahl, Elementgröße und Gewicht beeinflussen sowohl die Herstellung als auch Befestigung, Transport und Montage.
Bei Bestandsgebäuden müssen die neuen Fassadenelemente unter anderem dämmen, Fenster integrieren, technische Schnittstellen aufnehmen und dauerhaft vor Witterung schützen. Je schwerer und komplexer die Elemente sind, desto höher können die Anforderungen an Verankerung, Transportmittel und Hebetechnik ausfallen. Umgekehrt darf eine reine Gewichtsoptimierung nicht zulasten von Brandschutz, Schallschutz, Dauerhaftigkeit oder Instandhaltungsfähigkeit gehen.
Wirtschaftlich ist daher nicht zwangsläufig das leichteste oder technisch umfassendste System. Es geht darum, dass die Anforderungen des konkreten Gebäudes mit möglichst geringem Produktions-, Logistik- und Montageaufwand erfüllt werden.
Der Fachkräftemangel verändert den Kostenvergleich
Bereits heute fehlen in vielen Bereichen qualifizierte Fachkräfte. Dieser Engpass dürfte die Bau- und Immobilienwirtschaft auch in den kommenden Jahren beschäftigen. Verfahren, die den Personalbedarf auf der Baustelle reduzieren und einen größeren Teil der Wertschöpfung in kontrollierte Fertigungsprozesse verlagern, gewinnen zunehmend an Bedeutung.
Allerdings geht es dabei nicht allein um die Zahl der Arbeitskräfte auf der Baustelle messen. Auch digitale Planung, industrielle Produktion und Logistik benötigen qualifiziertes Personal. Der wirtschaftliche Nutzen liegt vor allem in besser planbaren Abläufen, einer geringeren Abhängigkeit von wechselnden Baustellenbedingungen und der Möglichkeit, spezialisierte Teams wiederholt einzusetzen.
Haftung beeinflusst unmittelbar die Projektkosten
Auch die Vertragsgestaltung wirkt sich auf die Wirtschaftlichkeit Serieller Sanierungen aus. Haftung ist kein rechtliches Nebenthema, weil ungeklärte Schnittstellen zu Risikozuschlägen, Nachträgen und Verzögerungen führen können.
Häufig werden sämtliche Leistungen über einen Generalunternehmer vergeben. Das vereinfacht die Projektsteuerung und bündelt Verantwortlichkeiten, kann jedoch zusätzliche Risikoprämien im Angebot auslösen. Eine Einzelvergabe oder die Trennung bestimmter Leistungspakete kann günstiger sein, erhöht aber den Steuerungs- und Koordinationsbedarf des Auftraggebers.
Fassade und Fenster sind technisch eng miteinander verbunden. Heizungsanlagen oder weitere Teile der Gebäudetechnik müssen dagegen nicht zwingend Bestandteil desselben Vertrags sein. Welche Vergabestruktur wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt von den technischen Schnittstellen, den Kompetenzen des Auftraggebers und der Risikoverteilung im konkreten Projekt ab.
Die Risiken sind konkret: Fehlerhafte Bestandsaufnahmen können dazu führen, dass vorgefertigte Fassadenelemente nicht passen. Sind Schnittstellen zur Gebäudetechnik unzureichend geplant, können Feuchtigkeitsschäden, Wärmebrücken oder Wartungsprobleme entstehen. Je unklarer Verantwortlichkeiten und Abnahmekriterien definiert sind, desto eher kalkulieren die Beteiligten entsprechende Risiken in ihre Preise ein. Eindeutige Zuständigkeiten und früh abgestimmte Schnittstellen können diese Zuschläge begrenzen.
Die Gesamtrechnung entscheidet
Die Kosten Serieller Sanierungen sind in den vergangenen Jahren nach Auswertungen der Deutschen Energie-Agentur bei den untersuchten Projekten deutlich gesunken. Zugleich haben sich die Baustellenzeiten verkürzt. Wie sich dieser Trend fortsetzt, hängt jedoch von Auftragsvolumen, Auslastung der Fertigung, Standardisierung und Förderbedingungen ab.
Der nächste Entwicklungsschritt sollte deshalb weniger von einzelnen Vorzeigeprojekten als von standardisierten Prozessen, wiederkehrenden Gebäudetypologien und industriellen Beschaffungsmodellen geprägt sein. Erst wenn Planung, Fertigung und Montage konsequent auf Wiederholbarkeit ausgerichtet werden, lassen sich die wirtschaftlichen Potenziale Serieller Sanierungen breiter nutzen.
Serielle Sanierung ist nicht in jedem Projekt kostengünstiger. Sie allein anhand der unmittelbaren Baukosten zu beurteilen, greift zu kurz. Projektlaufzeit, Finanzierung, Risiken, Belastungen für die Mieter, Planbarkeit und Fachkräftebedarf haben einen wirtschaftlichen Wert.
Für Investoren und Bestandshalter kommt es auf einen projektspezifischen Vollkostenvergleich an. Erst er zeigt, ob die Serielle Sanierung im jeweiligen Bestand eine technisch interessante Lösung bleibt oder sich zu einem tragfähigen Modernisierungsmodell entwickeln kann.
Dr. Ulf Schauenburg ist Geschäftsführer der Frank Immobilien und Lebensformate GmbH
